Le coût est l'une des principales caractéristiques de l'objet d'une transaction de droit civil. Quels sont ses signes ? Comment sont classées les valeurs ? Dans quel but dans les affaires ou dans le secteur immobilier les indicateurs pertinents sont-ils calculés et selon quelles méthodes ?
Qu'est-ce que "coût" et "estimation"
Avant d'examiner les types de valeur et les raisons qui accompagnent sa classification, définissons ce qu'elle est. Il existe de nombreux critères qui permettraient de lui donner une caractéristique sans ambiguïté parmi les économistes mondiaux et russes. Parmi les plus populaires, il y a ceci: le coût est une somme d'argent qui est définie comme condition d'une transaction dans le processus d'interaction des sujets de relations de droit civil au moment prévu du transfert des droits de propriété ou d'autres mécanismes d'utilisation d'un objet. À son tour, la notion d'"évaluation" est associée au mécanisme de détermination du montant en question.
Aspects de l'évaluation
Les objets d'évaluation peuvent être des biens immobiliers, des services, des transports, des articles ménagers, la propriété intellectuelle - tout ce qui est prévu par le droit civil comme sujet possible pour les transactions impliquant des personnes physiques et morales. La procédure de détermination de la valeur monétaire,dont le transfert d'un sujet de relations juridiques à un autre est à la base du transfert des droits de propriété, s'effectue au moyen de méthodes reconnues par les deux parties. Ils peuvent également être proposés par des tiers, mais sous réserve d'un accord avec les principaux participants à la transaction.
Ces valeurs ou d'autres types de biens, biens ou services peuvent être déterminés, selon la nature des relations juridiques, à la demande des parties ou en vertu d'exigences légales. Ainsi, par exemple, dans les transactions immobilières, le recours à des évaluateurs est dans de nombreux cas obligatoire pour l'enregistrement de la propriété.
Approches d'évaluation
L'évaluation, ainsi que, par exemple, la détermination du type de valeur, peuvent être réalisées dans le cadre de différentes approches. Dans la pratique commerciale russe, il en existe trois principaux: rentable, comparatif et coûteux. Considérez leur essence.
Le modèle de revenu implique l'utilisation de méthodes basées sur le calcul du revenu estimé provenant de l'utilisation possible par le nouveau propriétaire de l'objet d'évaluation - par exemple, la location. Le modèle comparatif implique l'étude de chiffres caractérisant les types de valeur de propriété de certains objets, avec des indicateurs d'autres qui sont très similaires en termes de base. Par exemple, un évaluateur, lors de la détermination de l'indicateur monétaire approprié pour un appartement, étudie en règle générale les propositions existantes sur le marché immobilier. Dans le cadre du modèle de coût, les dépenses éventuelles nécessaires au maintien de l'objet en bon état de fonctionnement sont calculées. Si un,Supposons qu'une personne achète un tracteur, l'estimateur qu'elle a embauché doit tenir compte des coûts potentiels associés à la réparation de l'équipement lors de la détermination du coût de ce type de transport.
Résultat de l'estimation de la valeur
Une fois que les types de valeurs immobilières ont été analysés et qu'une évaluation appropriée a été donnée, le résultat peut être utilisé comme guide pour déterminer le prix final de la transaction. Ou à d'autres fins - par exemple, lors de la conclusion d'un contrat d'assurance, de l'octroi d'un prêt, de la vente d'une action, etc. Examinons quels types de valeur sont distingués dans l'évaluation de divers objets par des experts russes. Et aussi comment les informations pertinentes peuvent être utilisées dans la pratique.
Classification des valeurs
Quels types de valeur d'un objet particulier d'évaluation sont distingués par les experts modernes ? Il y a beaucoup de critères de classification ici. Prenons l'un des modèles les plus courants parmi les économistes russes.
Il contient notamment la valeur marchande. C'est le prix dont la valeur est fixée au moment de l'expertise de l'objet, à condition qu'il soit censé être vendu dans un segment concurrentiel. Autrement dit, les conditions préalables à la détermination du coût correct sont la disponibilité d'informations publiques sur les principes de tarification des produits, l'absence de facteurs externes (réglementaires) significatifs affectant le prix.
Il y a une valeur d'investissement dans le modèle considéré. Ses indicateurs sont identifiés afin de fournir des informations aux personnes intéressées à investir dans un certain objet. Dans certains casla valeur d'investissement peut correspondre à la valeur marchande. Mais ce n'est pas toujours le cas. Parfois, simultanément à la valeur d'investissement, la valeur de liquidation de l'objet est également calculée. Sa valeur exprime le montant probable du produit possible lors de la revente de l'objet de la transaction.
Il y a une valeur cadastrale. Le but de sa création est l'inscription d'un objet dans un certain registre d'état ou de l'industrie avec l'utilisation ultérieure des informations par les déclarations pertinentes. En règle générale, dans ce cas, nous parlons du calcul des impôts. La valeur cadastrale est généralement inférieure à la valeur marchande lorsqu'il s'agit de biens immobiliers, ou à peu près égale à celle-ci.
Il existe aussi une valeur d'assurance. Il s'agit du calcul du montant des versements au titre du contrat d'assurance. Dans certains cas, le coût de remplacement de l'objet est également calculé simultanément. Cela se produit, par exemple, si l'accord pertinent avec la compagnie d'assurance n'implique pas une compensation monétaire, mais ramène l'objet à son état fonctionnel d'origine en cas de dommage ou de panne.
Ainsi, nous avons considéré 4 types de valeurs les plus courantes dans l'école russe d'économie, ainsi que plusieurs autres complémentaires. Cette liste n'est bien sûr pas exhaustive. Il existe des types privés de valeur marchande, ainsi que d'investissement, ou cadastral, relatifs aux caractéristiques d'objets ayant un statut juridique différent, en option. Passons maintenant à l'étude de l'essence des objets par rapport auxquels le paramètre correspondant est calculé dansaspect d'importance pratique.
Évaluation d'entreprise
Bien sûr, il existe de nombreux types d'objets spécifiques par rapport auxquels la valeur est déterminée. Parmi les plus fréquemment rencontrés dans la pratique des affaires russes figurent les affaires et l'immobilier. Dans le premier cas, l'actif total des entreprises, les principes de gestion et les activités génératrices de profit sont évalués. Avant d'étudier les types de valeur d'entreprise, il sera utile de déterminer les objectifs auxquels le sujet de l'évaluation correspondante est confronté.
Pourquoi valoriser les affaires ? La première option ici est les perspectives de vente de l'entreprise. Le propriétaire de l'entreprise peut décider de reprendre une autre entreprise, mais il est d'abord avantageux de transférer l'actuelle entre les mains d'un autre propriétaire. En outre, une évaluation de l'entreprise peut être effectuée pour améliorer la qualité de la gestion de l'entreprise, afin d'identifier d'éventuelles lacunes dans le système de gestion. Une autre option consiste à attirer l'attention des investisseurs au cas où le fonds de roulement serait insuffisant ou si l'entreprise s'était fixé pour tâche d'élargir le marché, ce qui nécessiterait des fonds supplémentaires. L'évaluation d'entreprise peut être effectuée lors d'une demande de prêt - c'est elle qui, en règle générale, sert de ligne directrice pour prendre une décision sur l'octroi d'un prêt par une banque.
Valeurs d'évaluation d'entreprise
Quels types de valeur sont impliqués dans l'évaluation des entreprises ? Quels principes sont le plus souvent utilisés ici ? Les principaux types de valeur applicables en matière d'évaluation d'entreprise sont le marché et l'investissement. Selon certains experts, compte tenu de la possibilité d'acheter une entreprise,il est conseillé au partenaire de privilégier la deuxième direction dans l'analyse des prospects pertinents. Car un prix type « de marché » pour une entreprise est un indicateur qui ne parle pas toujours sans ambiguïté du potentiel de développement d'une entreprise. Mais si nous parlons de l'identifier, alors les principes clés pour calculer les nombres nécessaires peuvent être basés sur:
- sur la comparaison des indicateurs disponibles avec ceux typiques des autres acteurs du marché;
- sur l'étude des avantages concurrentiels des entreprises;
- sur la vision subjective des experts procédant à l'évaluation;
- sur l'étude de l'influence des facteurs externes.
Lorsqu'il s'agit de déterminer la valeur d'investissement d'une entreprise, les mêmes principes peuvent s'appliquer, mais en plus d'eux, il est également permis d'en utiliser un certain nombre d'autres:
- modéliser le comportement des sujets impliqués dans l'entreprise (influence des facteurs);
- calcul de la rentabilité (augmentation de la valeur marchande au fil du temps).
Des indicateurs de coûts spécifiques peuvent satisfaire un acheteur ou un investisseur potentiel, en fonction de la taille estimée de l'investissement dans l'entreprise et des perspectives de remboursement. Dans de nombreux cas, les investissements peuvent avoir une origine de crédit. La valeur du profit éventuel doit non seulement être différente de zéro, mais également assurer le paiement des intérêts à la banque. Des lignes directrices supplémentaires dans la prise de décision des investisseurs, outre les indicateurs reflétant la valeur de marché et d'investissement de l'entreprise, peuvent être:
- la durabilité attendue de l'entreprise (la capacité àgénérer des revenus au fil du temps);
- corrélation des délais de récupération avec des entreprises concurrentes (il est peut-être plus rentable pour un investisseur d'investir dans une autre entreprise et pour un acheteur - de l'acquérir);
- niveau de confiance entre les partenaires.
Les critères ci-dessus peuvent être assez subjectifs. Par conséquent, dans la pratique des affaires, la valeur marchande et la valeur d'investissement d'une entreprise sont des paramètres, bien qu'importants, mais pas toujours parmi les principaux.
Un autre facteur possible est le coût des types de travaux associés à l'évaluation d'une entreprise en vue d'un investissement ou d'un éventuel achat. Si l'étude de l'entreprise peut s'accompagner d'investissements importants qui n'impliquent pas de bénéfice réel (par exemple, contacter des experts externes, des auditeurs et des analystes), alors il est probable que l'investisseur ou l'acheteur potentiel de l'entreprise préférera ne pas traiter avec une entreprise particulière.
Évaluation immobilière
Il sera utile d'étudier quels sont les types de valeur immobilière, ainsi que les approches mises en œuvre pour l'évaluer. Mais d'abord, comme dans le cas des entreprises, définissons les objectifs poursuivis par les participants aux transactions de droit civil du type correspondant. La nécessité d'étudier les types de valeur immobilière, ainsi que de recourir aux services d'un évaluateur, se pose dans les principaux cas suivants:
- il y a une transaction pour la vente d'un appartement, bureau, autre bâtiment ou local;
- les actifs de l'entreprise sont évalués;
- la taille de la base imposable est déterminée en termes de propriétéfrais.
Bien sûr, dans la pratique, il peut y avoir plus de raisons d'évaluer un bien immobilier. Par exemple, dans certains cas, il devient nécessaire de déterminer les types de coûts estimés en plus des procédures de base. Ou - en option - pour évaluer un bien immobilier afin de le transférer aux besoins de l'État.
Évaluations immobilières
Nous avons noté plus haut que les principaux types de valeur d'entreprise sont le marché et l'investissement. En ce qui concerne l'immobilier, les mêmes paramètres peuvent être examinés, mais, en règle générale, un certain nombre d'autres viennent s'y ajouter. À savoir - la valeur cadastrale et d'assurance de l'objet. Dans certains cas, la liquidation est également déterminée. Nous avons déjà examiné les caractéristiques de détermination de la valeur de marché et d'investissement ci-dessus. Dans le cas de l'immobilier, les principes généraux et les méthodes sont généralement similaires dans la forme à ceux utilisés en évaluation d'entreprise. Ils ne sont utilisés que lorsqu'ils sont plus adaptés aux spécificités du marché concerné: la "concurrence" est remplacée par "l'état" (le niveau de réparation, les matériaux de finition et sa qualité, etc.), la "rentabilité" - par l'attendu " montant".
Étudions maintenant comment sont calculés les chiffres des valeurs cadastrales, d'assurance et de liquidation. Tous ont des spécificités. Chaque type de valeur déterminée parmi celles répertoriées est caractérisé par des caractéristiques en termes de méthodes d'évaluation. Considérez-les.
Si nous parlons de la valeur cadastrale d'un bien immobilier, l'expert prend comme base la méthodologiereflétées dans les sources législatives pertinentes, les recommandations du ministère des Finances et d'autres départements chargés de l'utilisation pratique des informations pertinentes sur le logement. Dans certains cas, des critères spécifiques à la détermination de la valeur marchande d'un objet peuvent également être utilisés. Diverses documentations techniques peuvent être étudiées.
Si la tâche consiste à déterminer la valeur d'assurance d'un bien immobilier, dans ce cas, en règle générale, l'évaluateur est principalement guidé par les méthodes du marché, mais ajusté en fonction du contenu réel de la transaction de vente et d'achat. Par exemple, si une personne achète un appartement avec une hypothèque, seul le montant du prêt peut être inclus dans le coût de l'assurance. Et dans ce cas, la base correspondante de calcul du montant du contrat avec les assureurs peut être inférieure à celle si la valeur marchande nette de l'appartement était prise comme base.
L'hypothèque est un exemple de segment de marché où la valeur de liquidation d'un objet peut être pratiquement importante pour les sujets d'opérations de droit civil. Si, par exemple, un particulier ou une organisation ne remplit pas les conditions de remboursement d'un prêt, la banque décidera probablement de vendre le bien mis en gage. Avant même de signer un accord pour traiter un prêt, une institution financière peut souhaiter analyser les perspectives de la composante liquidation du projet.
Notez, cependant, que certains experts considèrent qu'il est inapproprié d'utiliser le terme "valeur de liquidation" en relation avec les transactions immobilières lorsqu'ils interagissent avec les banques. Casle fait que, par défaut, le contrat de prêt hypothécaire n'implique pas le transfert obligatoire de l'appartement à la propriété de la banque - il ne s'agit que d'une mesure de sécurité pour un prêt. Alors que dans sa forme pure, la valeur de liquidation implique le calcul du prix auquel le propriétaire d'un objet (par exemple, une entreprise) pourra vendre son bien (par exemple, en raison de la faillite de l'entreprise). Par conséquent, le terme en question doit être utilisé avec prudence en ce qui concerne l'immobilier.
Le coût est une valeur constante ?
De nombreux économistes modernes pensent que non. A moins, bien sûr, qu'il ne s'agisse d'une économie de marché, où il y a une place pour le mécanisme de la libre tarification basée sur l'offre et la demande. Quels que soient les types de valeur des biens étudiés, chacun d'eux est une valeur variable, une ligne directrice approximative que les parties à la transaction peuvent utiliser à un moment donné. Il existe, bien sûr, des secteurs où la volatilité des indicateurs pertinents est minime - par exemple, des segments de marché dominés par les commandes gouvernementales. Mais c'est plutôt une exception. La capacité de naviguer dans un environnement de coûts en constante évolution est l'un des avantages concurrentiels les plus importants de toute entreprise moderne.
