Méthodes de gestion de MKD. Droits et obligations de l'organe de direction de MKD

2024 Auteur: Henry Conors | [email protected]. Dernière modifié: 2024-02-12 07:04

Pour que les gens vivent dans des maisons propres et rénovées, pour profiter de la marche à proximité de la maison, il est nécessaire de maintenir le fonctionnement de l'ensemble du système de services publics, d'organiser correctement l'utilisation des biens communs, de prendre soin de le confort des résidents et l'amélioration de l'espace cour. Qui devrait faire ça ? De toute évidence, les résidents d'un immeuble à appartements (MKD) doivent faire un travail important pour organiser un tel organisme qui s'occupera de la propriété commune de manière qualitative et opportune et gardera la maison propre et bien rangée dans leur intérêt. L'ensemble des travaux d'entretien à domicile s'appelle la gestion MKD.

Comment exactement MKD peut-il être implémenté ?

Beaucoup ont entendu parler des méthodes de gestion de MKD qui existent actuellement. Mais souvent, il n'y a tout simplement pas assez de temps pour comprendre les détails, bien que cette connaissance soit très utile.

Dans le Code du logement de la Fédération de Russie, les méthodes de gestion du MKD sont définies de manière très compréhensible (partie 2 de l'article 161). Cependant, tous ne sont pas applicables à toutes les maisons. S'il y a moins de trente appartements dans le MKD,la législation sur le logement propose une gestion directe comme moyen de gérer MKD. Dans ce cas, les contrats avec les fournisseurs, réparateurs, nettoyeurs et autres travailleurs sont conclus par les propriétaires d'appartements, qui seront responsables devant les organismes d'inspection et paieront des amendes en cas de problèmes dans le domaine de la sécurité incendie, des accidents, du ramassage intempestif des ordures. La gestion est généralement effectuée par un groupe d'initiative de résidents ou un représentant sélectionné sur une base pro bono. Mais la mise en œuvre d'activités de maintenance et d'exploitation de MKD représente beaucoup de travail, il est donc raisonnable d'installer un contrôle direct comme moyen de gérer MKD dans de petites maisons. Chaque locataire a sa propre vision de l'image d'une maison et d'une entrée idéales, de sorte que le nombre de résidents affecte directement la capacité de parvenir à un compromis et affecte la probabilité de conflits et de malentendus.

La deuxième option pour la gestion de MKD, spécifiée dans le Code du logement, est la gestion d'un certain type d'entité juridique. En particulier, une telle personne peut être une association de propriétaires (HOA), une coopérative d'habitation (HC) ou une autre coopérative de consommation spécialisée (CP). Avec cette méthode de gestion, les propriétaires d'appartements autorisent la personne morale à signer des contrats pour les réparations en cours et pour tous les aspects de l'exploitation de la propriété de la maison, ainsi que pour la fourniture d'eau, d'assainissement, de chauffage et d'autres services.

La troisième option consiste à conclure un accord avec un organisme gestionnaire qui se chargera de toutesgamme de services pour MKD et en même temps être responsable d'éventuelles violations des exigences de la législation russe devant les autorités d'inspection.

Qui fait le choix de gérer le MKD ?

Les propriétaires d'appartements ont non seulement le contrôle de leur superficie en pieds carrés, mais doivent également maintenir la propriété commune en bon état. Par conséquent, le Code du logement de la Fédération de Russie contient une directive permettant aux propriétaires de décider de la manière dont leur maison sera gérée. Avant de choisir une méthode de gestion d'un MKD, les propriétaires d'appartements doivent étudier en détail leurs spécificités, celle qui convient le mieux à la maison, en tenant compte de son âge, de son état et d'autres caractéristiques, ainsi que la corréler avec la volonté des propriétaires de gérer leur propre maison et payer les factures de services publics à temps.

Le choix final est fait lors d'une assemblée générale des propriétaires, qui peut se tenir en personne ou être organisée sans la présence personnelle de tous les résidents. Pour qu'une décision de l'assemblée soit valide, les résidents qui ont ensemble 50 % ou plus des voix doivent voter pour elle. Le choix du mode de gestion du MKD par l'assemblée générale doit être strictement accepté par chaque locataire du MKD, même en dépit de l'éventuelle omission de l'assemblée elle-même. Lorsque la réunion est tenue par contumace, la participation est considérée comme la transmission en temps voulu par le propriétaire de sa décision écrite. Le résultat d'une telle réunion de propriétaires d'appartements est consigné dans le protocole de choix de la méthode de gestion du MKD, qui est affiché dans les entrées de manière à ce que chaque propriétaireappartements le connaissaient sans faute. Le placement public est effectué par l'initiateur de l'assemblée dans les dix jours suivant la prise de décision. De la même manière, à travers l'organisation d'une assemblée générale, la possibilité de changer le mode de gestion de MKD est réalisée.

Tout ce qui précède concerne les maisons déjà occupées. Mais la situation est différente avec les maisons nouvellement construites. Il arrive souvent que dans un immeuble neuf, tous les locataires n'aient pas le droit de propriété, par exemple, ce sont des actionnaires qui souffrent depuis longtemps. Étant donné que ces citoyens, conformément à la législation sur le logement, n'ont pas le droit de voter sur la question de la détermination de la forme de gestion d'une maison, il devient impossible de choisir un moyen de gérer cette maison.

Que se passe-t-il si la méthode de contrôle MKD n'est pas sélectionnée ?

Le code du logement limite la période pendant laquelle les propriétaires ont la possibilité d'envisager et d'organiser le processus de création d'un HOA ou de choisir une organisation de gestion.

déterminé par l'organe directeur. Ici, aucun des locataires n'a le droit de refuser, et chaque propriétaire est tenu de suivre les dispositions du contrat de gestion conclu avec l'organisme gestionnaire sélectionné, que ce contrat lui convienne ou non. Mais il y a toujours une procédurel'occasion de corriger la situation actuelle et, avant l'expiration du contrat, de tenir une assemblée générale pour discuter de la question du changement du mode de gestion du MKD ou de l'organisation de gestion.

Que comprend l'entretien des locaux du MKD ?

Tous les services et travaux liés à la notion "d'entretien des locaux dans un MKD" sont définis par la législation sur le logement. Ce concept comprend une large gamme de services pour organiser la fourniture d'eau, d'électricité, de gaz, de chauffage, l'enregistrement des citoyens vivant dans la maison, les services de comptabilité, l'exploitation technique, l'entretien sanitaire.

L'exploitation technique, à son tour, comprend la maintenance des systèmes d'ingénierie du bâtiment et les travaux de réparation. L'entretien sanitaire comprend toute la gamme des mesures visant à maintenir la propreté et l'ordre dans la maison et sur le territoire adjacent, par exemple le nettoyage, la désinfection, la dératisation, la désinfestation.

Que fait le HOA ?

Cette façon de gérer MKD, comme HOA, apparaît là où certains locataires aimeraient pouvoir contrôler les dépenses d'entretien de leur logement. La direction du HOA ne surgit pas de rien, mais est toujours créée à partir des résidents les plus actifs et les plus intéressés. Et bien que ces citoyens entreprenants n'aient pas toujours une connaissance complète de la base juridique et des connaissances dans le domaine des services publics, un facteur important de la réussite du travail est le désir d'améliorer leur maison. Le conseil d'administration de l'HOA doit effectuer des travaux contractuels sur le nettoyage, l'élimination des ordures, l'entretien des communications techniques et d'autres aspectsentretien de la maison et du territoire adjacent. Le maintien de l'ordre et le respect des normes sanitaires et de sécurité incendie est également une fonction importante du HOA. L'aspect financier de la gestion implique la présence d'un comptable dans le HOA pour tenir des registres des fonds transférés par les locataires pour payer les services publics, ainsi que de l'argent dépensé pour les besoins de la maison. Un revenu supplémentaire de la HOA peut être reçu de la location de n'importe quelle partie de la propriété commune.

Si le propriétaire décide lui-même s'il veut devenir membre du HOA ou non, alors, à son tour, le HOA n'a pas le droit de refuser l'admission dans ses rangs, même si soudainement d'autres membres du HOA s'opposera. La réticence à devenir membre du HOA est parfois associée à la nécessité de payer des services supplémentaires - sécurité dans le parking et à l'entrée, parterres de fleurs dans la cour, caméras vidéo aux étages. En effet, pour les membres de la HOA, le paiement est obligatoire si le conseil de la HOA a pris une telle décision. La solution dans cette situation peut être un accord individuel avec le HOA, dans lequel tous les frais seront approuvés à l'avance.

Comment fonctionne la société de gestion ?

Avec la conclusion directe d'un accord entre les propriétaires et une société de gestion spécialisée, il est prévu de fournir des services d'entretien et d'assainissement à domicile, ainsi que des travaux de réparation de haut niveau, en tant que spécialistes professionnels et expérimentés travaillant dans le la société de gestion sera en mesure d'évaluer correctement le besoin et la complexité du travail, de sélectionner les matériaux appropriés, d'inviter le bonspécialistes. Si la société de gestion travaille avec plusieurs maisons, alors un moindre coût des travaux et des services est également possible. Cependant, la communication avec la société de gestion est souvent difficile, et même un petit incident comme une ampoule grillée peut être gênant pendant plusieurs jours.

Accord avec la société de gestion: qu'est-ce qui est le plus important ?

L'étape la plus importante dans la procédure d'établissement de l'un des modes de gestion de MKD est l'élaboration et la conclusion d'un accord avec la société de gestion. Le contenu de l'accord déterminera la relation future entre les locataires et la société de gestion, y compris la possibilité de résilier l'accord en cas d'exécution malhonnête des fonctions d'entretien de la maison. Le texte du contrat doit indiquer tous les biens de la maison, les types et la fréquence des travaux et des services que la société de gestion sera tenue de produire, le montant et le calendrier de tous les paiements que les propriétaires devront effectuer. Dans le contrat, vous pouvez également prescrire la procédure de rapport aux résidents sur les travaux effectués. Si cela n'est pas fait, le rapport doit être envoyé aux propriétaires une fois par an.

Pourquoi le conseil du MKD est-il réuni ?

Un autre devoir des locataires est de choisir le conseil de la maison dans le cas où l'option avec une société de gestion a été choisie parmi les méthodes de gestion du MKD. En effet, les missions principales du conseil sont la formulation de propositions et le contrôle des travaux en cours. Lors d'une réunion des propriétaires, les membres du conseil font des propositions sur ce qui est exactement nécessaireà réparer, quelles réparations en cours peuvent être reportées à l'année prochaine et qui nécessitent des mesures urgentes, à qui et à quelles fins la propriété commune peut être louée et d'autres aspects de l'entretien du MKD et de l'aménagement paysager. Les tâches du conseil comprennent également l'étude des contrats et accords qu'il est proposé de conclure par les propriétaires afin de protéger les droits et intérêts des résidents de la maison. Sur la base des résultats de l'examen, le conseil formule ses conclusions et recommandations sur tous les documents. On peut dire que le conseil du MKD rationalise la discussion des questions importantes lors des réunions des propriétaires, interagit avec l'organisation de gestion et contrôle la mise en œuvre des termes de l'accord de gestion.

Avantages et inconvénients des différentes formes de gestion MKD

Si nous effectuons une description comparative des méthodes de gestion MKD, nous pouvons tirer les conclusions suivantes. La différence fondamentale réside dans le fait que la gestion directe implique la solution de tous les problèmes par les résidents de la maison. Alors que les deux autres façons de gérer MKD vous permettent de transférer le fardeau de la responsabilité sur les épaules du président du HOA ou de la direction de l'organisation de gestion. D'autre part, avec une gestion indépendante, vous pouvez fonctionner avec des fonds beaucoup plus mobiles et ajuster avec souplesse le choix des travaux et des services à la situation actuelle. Les résidents qui gèrent directement la maison peuvent même réduire considérablement les coûts de réparation et d'entretien de leur maison en sélectionnant des entrepreneurs selon leurs souhaits pour le coût des travaux et des services.

En même temps, une particularitéaccord avec la société de gestion bénéficieront de services professionnels conformément aux exigences de la loi. Lors de la gestion des locataires ou sous la forme d'un HOA, les personnes ayant une éducation et des compétences particulières ne participent pas toujours à l'organisation de l'entretien du logement, des coûts supplémentaires peuvent donc être nécessaires pour la formation du personnel dans le domaine du logement et des services communaux et de la législation. De plus, les organisations de gestion disposent généralement d'équipements spécialisés qui leur permettent de fournir de nombreux services à un niveau supérieur. En général, toutes les méthodes de gestion de MKD ont leurs propres nuances qui doivent être prises en compte lors du choix.

Où contacter en cas de problème avec la société de gestion ?

En cas de défauts d'entretien de la maison (par exemple, les ordures n'ont pas été retirées du site de conteneurs à temps, l'entrée n'a pas été nettoyée à l'eau, les murs de l'ascenseur ont été peints et d'autres violations), il est conseillé de contactez d'abord directement la société de gestion avec l'obligation de résoudre les problèmes. Si la société de gestion ne répond pas, une plainte doit être envoyée à l'Inspection nationale du logement pour vérification.

Cependant, il existe d'autres moyens d'influencer la société de gestion. Ainsi, à Saint-Pétersbourg, le portail "Notre Saint-Pétersbourg" créé par le gouvernement de la ville fonctionne depuis plusieurs années. Sur ce site, vous pouvez publier un rapport sur un problème existant en sélectionnant la catégorie appropriée et en joignant des photos ou des documents à l'appui. Après inscription sur le sitele message est envoyé pour traitement à l'exécuteur testamentaire - à la société de gestion et au contrôle de l'administration du district. Parallèlement, un délai est automatiquement fixé pendant lequel le contractant est tenu de fournir une réponse sur l'élimination du problème. Les statistiques des messages sont un indicateur important du travail des administrations de district dans le domaine du logement et des services communaux, de sorte que la plupart des messages sont traités efficacement et à temps.

Pour les problèmes liés à la détermination du mode de gestion de MKD, deux catégories sont ouvertes sur le portail pour soumettre des messages: "Violations lors du choix/changement d'organisation gestionnaire" et "Violations lors de la création d'un HOA". De plus, s'il n'y a pas d'informations sur la société de gestion sélectionnée, vous pouvez envoyer un message à la catégorie "Il n'y a pas d'informations sur la société de gestion dans la maison."

Le portail présente une vaste sélection de catégories pour publier des messages sur l'état insatisfaisant de la propriété commune dans la maison et la cour. Vous pouvez également signaler des balançoires cassées dans la cour de récréation, des poubelles qui débordent et des escaliers non lavés. Les catégories les plus populaires pour l'entretien de la maison sont "État insatisfaisant de la porte d'entrée" et "Non ou non-respect du calendrier de nettoyage de l'entrée". Dans le premier, des messages sont reçus sur la nécessité de travaux urgents sur la réparation actuelle de l'entrée, dans le second - des informations sur la violation de l'état sanitaire des cages d'escalier.

La connaissance des méthodes de gestion de MKD, de leurs caractéristiques, de la procédure de choix d'une société de gestion et du suivi de son travail vous permet de choisir l'option la plus réussie pourl'entretien de votre maison. Afin de comprendre les subtilités de la législation sur le logement, vous devez passer beaucoup de temps, mais ce travail portera ses fruits avec des escaliers bien entretenus et des ascenseurs en bon état de fonctionnement.